Resumo: Relatório de lucros da FCR destaca um segundo trimestre forte, com taxas de aluguel altas e crescimento.

No período de abril a junho de 2024, a First Capital Realty (FCR) teve um desempenho financeiro e operacional positivo, com um crescimento de 50% nas negociações de aluguel em comparação com o trimestre anterior. Alcançaram uma taxa média de aluguel líquido recorde de US $ 23,73. A empresa conseguiu com sucesso emitir títulos no valor de CAD 300 milhões, mantendo estável o valor de ativos líquidos por unidade em $21.82.

Apesar de ter registrado uma diminuição no valor justo de propriedades de investimento e um pequeno aumento nas despesas corporativas e despesas de juros, a FCR alcançou seu objetivo de crescimento de 3% no NOI até o momento do ano. Além disso, avançaram consideravelmente em seus projetos de desenvolvimento imobiliário, aguardando aprovações adicionais de densidade e mantendo sua atenção no crescimento a longo prazo.

Pontos principais abordados.

• A FCR finalizou 231 transações de leasing, representando um aumento considerável em comparação com o trimestre anterior.
• A média da taxa de aluguel líquido no local alcançou um pico de $23.73.
• A empresa emitiu títulos no valor de CAD 300 milhões com prazos de 7 e 8 anos devido à redução dos spreads de crédito não garantidos.
• A FCR prevê um aumento constante no FFO por unidade e tem como objetivo um crescimento anual de pelo menos 3% do NOI da mesma propriedade.
• No segundo trimestre, foi informada uma queda no valor justo de propriedades de investimento no montante de $74 milhões.
• O montante dos ativos líquidos da FCR por unidade se manteve estável em $21.82.
• A empresa possuía uma sólida posição de liquidez de US$ 1,16 bilhões, com uma quantidade significativa de dinheiro disponível.
• FCR está avançando com diversos projetos de renovação urbana e obteve aprovação para aumentar a quantidade de moradias em certas áreas.

Negócio Outlook

• FCR prevê um aumento constante no FFO por unidade.
• A empresa tem como meta garantir um aumento anual de pelo menos 3% no crescimento operacional líquido da mesma propriedade.
• Eles aguardam a aprovação para construir em 1,3 milhões de pés quadrados e pretendem solicitar permissão para mais 1 milhão de pés quadrados.
• A FCR está concentrada em atingir uma meta de 1 bilhão de CAD em vendas de propriedades nos próximos três anos, sendo que a expectativa é alcançar 400 milhões de CAD até o final de 2024.

Principais aspectos negativos.

• A FCR registrou uma queda líquida de US $ 74 milhões em valor justo no segundo trimestre, principalmente devido a ajustes relacionados à densidade e área de desenvolvimento.
• Despesas empresariais e despesas financeiras registraram um aumento em relação ao trimestre anterior e em comparação com o ano anterior.

Principais pontos positivos.

• As operações de aluguel e as taxas de arrendamento tiveram um aumento expressivo, o que demonstra um desempenho operacional robusto.
• O cenário geral é considerado uma mudança de uma situação desfavorável para uma favorável, o que pode resultar em um aumento do valor do ativo líquido.
• A situação de disponibilidade de recursos da FCR continua sólida, o que sustenta os projetos atuais e futuros.

Puede reformularse el texto como “Señoritas”.

• A FCR comunicou que houve uma diminuição de US$ 2,8 milhões no aumento do NOI no segundo trimestre.
• A dívida líquida alcançou US$ 4,1 bilhões, um aumento de cerca de US$ 125 milhões em comparação ao ano anterior.

Principais perguntas e respostas em destaque.

• A companhia informou que sua meta de alienação de 1 bilhão de dólares canadenses não abrange as vendas planejadas de condomínios previstas para 2026.
• A FCR lidou com todos os vencimentos da dívida de 2024, incluindo o próximo vencimento significativo da dívida programado para abril de 2025.
• Eles destacaram que não têm pressa em vender ativos a preços baixos, priorizando disposições estratégicas.

O First Capital Realty, cujo ticker é FCR, demonstrou resiliência e um foco estratégico no seu desempenho do segundo trimestre de 2024. Apesar de enfrentar alguns obstáculos, a empresa está bem posicionada financeiramente, tem projetos de desenvolvimento ambiciosos e administra cuidadosamente seus ativos, o que a coloca em uma posição favorável para crescer nos próximos períodos. O compromisso da empresa em manter altos padrões operacionais e uma gestão financeira prudente foi evidenciado na sua última teleconferência de resultados. Investidores e partes interessadas devem acompanhar de perto o progresso da FCR enquanto ela busca seus objetivos em um cenário econômico em constante mudança.

Transcrição integral – Ausência de (FCXF) no segundo trimestre de 2024.

Paráfrase: Boa tarde e obrigado por participar da chamada de conferência do segundo trimestre de 2024. Durante a apresentação, pedimos que todos os participantes permaneçam em silêncio. Após a apresentação, teremos um período para perguntas e respostas. Agora, passarei a palavra para Alison. Por favor, inicie sua apresentação.

Alison Harnick agradece e cumprimenta a todos. Durante a chamada de hoje, serão feitas declarações prospectivas com base em estimativas e pressupostos atuais da empresa, sujeitas a riscos e incertezas que podem afetar os resultados reais. Os detalhes desses pressupostos, riscos e incertezas podem ser encontrados nos documentos disponíveis no SEDAR e no site da empresa. As declarações prospectivas são válidas a partir de hoje e não há obrigação de atualizá-las publicamente, exceto conforme exigido por lei. Além disso, serão mencionadas medidas financeiras não-IFRS durante a chamada, que são fornecidas como complemento às medidas IFRS para avaliar o desempenho do REIT. É importante ler o MD&A junto com a chamada para entender essas medidas.

Agradeço a presença de todos na conferência trimestral e destaco a execução bem-sucedida da estratégia e os sólidos fundamentos do varejo de mercearia, que impulsionaram o desempenho operacional e financeiro da empresa. Reconheço o esforço dos colegas e destaco os resultados positivos do segundo trimestre, com aumento na ocupação e renovações de aluguel. Mantemos um pipeline robusto de locações e focamos em fortalecer o crescimento do FFO por unidade. A empresa tem obtido sucesso em suas emissões de títulos e mantém a meta de crescimento do NOI e FFO, ao mesmo tempo que reduz a dívida. Estamos confiantes na estratégia para os próximos três anos e acreditamos que nossa oferta é atrativa no mercado de REIT canadense. Estamos progredindo conforme planejado e os resultados do primeiro semestre de 2024 superaram as expectativas, reforçando nossa confiança na entrega dos objetivos estabelecidos.

Neil Downey expressou sua satisfação com o desempenho do negócio no trimestre mais recente, destacando que os resultados operacionais e o FFO por unidade superaram as expectativas internas. Ele também mencionou que a renda operacional líquida aumentou consideravelmente, impulsionando o crescimento do NOI da mesma propriedade. Além disso, ele abordou a questão da dívida e da liquidez da empresa, destacando a melhoria no perfil de crédito da FCR.

Jordan Robins agradeceu a Neil e deu uma breve atualização sobre as atividades de investimento, desenvolvimento e direito no último trimestre. Destacou a venda de ativos não essenciais, recebimento de bônus de parceiros, fechamento de acordos de venda de propriedades em Toronto, avanço em projetos de desenvolvimento e obtenção de aprovações para densidade residencial em determinadas propriedades. Também mencionou os planos futuros e a continuidade do foco nos objetivos estabelecidos.

Operador: Agradeço, Sr. Robins. [Instruções do Operador] Lorne Kalmar de Desjardin é o primeiro a fazer uma pergunta. Por favor, prossiga.

Lorne Kalmar agradece e cumprimenta a todos, e solicita a Neil mais informações sobre os 3 milhões de dólares em itens não recorrentes no NOI, questionando se é algo que deve ser considerado para o futuro.

Sim, Lorne, boa tarde. Desde então, descrevi como não repetível, a resposta curta é que geralmente deve-se retirá-los. Embora eventos como taxas de rescisão de arrendamento ocorram ocasionalmente, ainda temos reservas para recebíveis. Portanto, não é uma previsão, mas sim uma declaração de que é possível haver recuperações adicionais das despesas com dívidas ruins. Como mencionei, o montante na mesma propriedade é de aproximadamente US$ 1,8 milhões, principalmente relacionados com CAM do ano anterior, recuperação de impostos e alguns outros ajustes. Além disso, somando-se ao valor de cerca de US$3 milhões, adicionaria aproximadamente US$800.000 de taxas de rescisão de arrendamento e recuperação de dívida ruim. Essa é a referência que estou fazendo.

Lorne Kalmar: Entendi. Muito obrigado. E em relação às vendas de ativos, há planos de concluir mais vendas em 2024 além da propriedade Queensway, ou isso é tudo por enquanto?

Adam Paul expressou gratidão pela pergunta de Lorne e mencionou que estão perto do início de agosto. Ele revelou que estão esperando fechar mais negócios e estão aguardando para ver como o restante do ano se desenrolará. Adam também comentou que não pode fornecer mais detalhes sobre o assunto naquele momento, mas expressou surpresa se Queensway fosse a única outra disposição que fechassem até o final do ano.

Lorne Kalmar concordou em ficar com a tarefa e pediu uma explicação simplificada sobre as receitas provenientes do leasing do segundo trimestre, para aqueles que não têm tanto conhecimento matemático quanto Neil. Ele também questionou como essa situação se compara com o desempenho histórico da empresa.

Adam Paul mencionou que, embora Neil seja mais habilidoso em matemática do que ele, ele irá responder à pergunta sobre o histórico de longo prazo das escadas rolantes de aluguel geralmente contratual, que variam entre 1% e 1,5%. Anteriormente, as renovações de aluguel eram planas ao longo de um termo de cinco anos, mas recentemente começaram a ser negociadas com crescimento contratual de renda ao longo desse período. Além disso, houve um esforço para melhorar a recuperação de custos CAM, o que contribui para o crescimento NOI. Este trimestre em particular, houve um crescimento contratual de renda aproximadamente o dobro do que historicamente.

Lorne Kalmar: Está bem. Agradeço pela cor. Muito obrigado. Vou pegá-lo de volta.

Claro. Agradeço, Lorne.

Operador: Agradeço. A próxima questão será feita por Sam Damiani da TD Cowen. Por favor, prossiga.

Sam Damiani agradece e cumprimenta a todos, iniciando onde Lorne parou. Ele destaca que os passos contratuais deste trimestre foram significativos, possivelmente entre 2% e 3%, com o leasing dos inquilinos no segundo trimestre representando a atividade típica de leasing para o REIT. No entanto, ele questiona se houve algo anômalo neste trimestre que pode ter levado a um nível não sustentável de medidas contratuais sendo negociadas, sugerindo que talvez haja fatores geográficos, uma mistura específica de inquilinos ou outro motivo para essa situação atípica.

Adam Paul mencionou que, embora tenham tido inquilinos de âncora com contratos de locação mais longos do que o normal, isso não representa necessariamente uma tendência de crescimento contínuo. Ele reconhece que houve um aumento nas taxas de aluguel durante o período de renovação, mas destaca que é importante manter a perspectiva e não se basear apenas em um trimestre específico. A empresa está ciente do desequilíbrio entre a demanda e a oferta de imóveis comerciais, e planeja usar essa informação para negociar contratos de locação favoráveis. O foco principal é continuar aumentando a receita líquida operacional (NOI) de forma consistente. Adam acredita que a empresa pode superar seu desempenho histórico, mas reconhece que isso pode ser um objetivo ambicioso no momento.

Sam Damiani está interessado em saber como as normas históricas mudaram ao longo dos últimos 10 a 20 anos, passando de uma linha de base de 1% para talvez 1,5% ou 2%. Ele quer entender como essas mudanças afetam o ritmo de progresso esperado.

Adam Paul explicou que a empresa está buscando aumentar as taxas de aluguel, embora ainda possua alguns contratos de locação com inquilinos que têm opções de taxas fixas. Ele mencionou que o crescimento das taxas é reportado periodicamente e que não estão descartando as renovações. Paul enfatizou que estão focados em aumentar as taxas em mais de 2%, com a meta de alcançar um crescimento de dois dígitos. Ele reconheceu que o crescimento inicial das taxas pode afetar as renovações futuras, e que é preciso equilibrar o crescimento contratual com o aumento da renda de renovação. Em resumo, a empresa aceitaria um crescimento contratual mais baixo se houvesse um aumento na renda de renovação.

Compreendido. Sim, a pergunta final para mim e para o Adam é se o Neil está esperando crescimento. Quero dizer, a orientação fornecida no Dia dos Investidores foi muito útil, e vocês geralmente têm superado as expectativas em termos de NOI e FFO, entre outros. No entanto, como vocês veem o crescimento do NAV? Eu sei que existem fatores externos em jogo que estão fora do controle de todos, mas considerando um ambiente de taxas de juros estáveis, qual é o potencial de crescimento do NAV da FCR nos próximos três anos?

Adam Paul enfatiza que estão confiantes em relação aos elementos de NAV sob seu controle, tendo cumprido a estratégia delineada por vários trimestres consecutivos. Observaram alguns sinais positivos recentes indicando uma possível mudança de cenário macroeconômico a favor deles. Atribuem a queda do NAV há dois anos a fatores externos, como as taxas de juros. Apesar disso, destacam os esforços proativos para enfrentar essas questões. Apesar dos ajustes feitos devido a taxas de juros mais altas, houve aumentos significativos no valor de ativos vendidos. Acreditam estar em um ponto de virada, onde a situação macroeconômica pode beneficiá-los, aumentando a confiança de que o NAV crescerá. No entanto, estão focados no que está sob seu controle e sentem-se confiantes nesse aspecto. Acreditam que a situação macroeconômica também pode contribuir positivamente, mas só o tempo dirá.

Sam Damiani expressou sua gratidão pela utilidade da informação e afirmou que a recuperaria.

Claro. Agradeço, Sam.

Operador: Agradeço. E a próxima questão é do analista Mike Markidis, da BMO Capital Markets. Por favor, continue.

Mike Markidis agradeceu ao operador e cumprimentou a FCR desejando boa tarde. Ele expressou ter algumas perguntas sobre a diferença entre o aluguel médio na locação e o aluguel passo, mencionando que acredita que as taxas de saída aumentaram inicialmente. Ele também citou que parte desse aumento se deveu a um prolongamento no prazo de alguns arrendamentos de âncora de longo prazo. Mike perguntou a Adam como ele avalia a divisão da contribuição entre o impulso para aumentos mais elevados e a situação atual.

Adam Paul concordou com Mike, dizendo que ele tinha realmente terminado no final. Ele mencionou que perdeu a última parte do que estavam pensando.

Mike Markidis: Então, em relação ao último trimestre que acabamos de discutir, você falou sobre dois fatores que estão em jogo, não exatamente competindo entre si, mas coexistindo. Um desses fatores é a extensão de prazos em alguns contratos de locação, enquanto o outro é o esforço para aumentar a receita de aluguel contratual. Estou tentando entender se o impacto seria equilibrado entre os dois fatores, ou se um deles teria mais peso do que o outro.

Adam Paul afirmou que o crescimento mais significativo teve um impacto muito maior do que apenas alguns contratos de arrendamento que foram renovados ou prolongados além do prazo habitual de renovação.

Mike Markidis: Concordo. Como você mencionou, as circunstâncias estão mais favoráveis para você, o que é evidente pela situação fundamental. Então, é algo que você tem defendido há vários trimestres e finalmente conseguiu avançar, ou é uma decisão recente de intensificar os esforços com a equipe FCR ou de leasing no segundo trimestre, em termos de iniciativas e de como elas se uniram?

Adam Paul explicou que, apesar de estarem envolvidos em negociações de renovação há bastante tempo, este processo é complexo e único, envolvendo diversos elementos como merchandising, fatores qualitativos e a seleção do operador adequado. A equipe de leasing realiza um extenso trabalho de pesquisa antes de iniciar as negociações, utilizando todas as informações disponíveis para garantir o melhor acordo possível com o inquilino certo. Nos últimos anos, a empresa tem divulgado não apenas os termos expirados dos contratos de aluguel, mas também a taxa média ao longo do termo, reconhecendo a importância da transparência. Embora não haja nada extraordinário ocorrendo neste trimestre, a empresa observa uma tendência de crescimento contratual de renda mais favorável. É importante não dar demasiada importância a métricas isoladas, mas a empresa acredita que estão reunidos os elementos para um desempenho positivo contínuo.

Michael Markidis expressou sua gratidão pela informação fornecida e fez uma pergunta relacionada ao número de fechamentos esperados para o ano. Ele destacou que no início do ano foi mencionado cerca de 400 milhões de dólares disponíveis, questionando se o valor esperado para os fechamentos seria menor. Também levantou a questão se o sucesso na captação de dívidas poderia influenciar a quantidade de fechamentos esperados.

Adam Paul explicou que o sucesso no aumento da dívida não terá um impacto significativo nas atividades de disposição da empresa. Ele destacou que as vendas de ativos estão sendo benéficas por melhorarem o balanço e por serem lucrativas devido aos baixos rendimentos. A empresa acredita que os ativos que estão sendo vendidos são subvalorizados pelos investidores de REIT tradicionais e, portanto, a estratégia de disposição contribuirá para a qualidade e adequação do negócio aos investidores. Adam também ressaltou que as metas de disposição estão alinhadas com os objetivos de crescimento do FFO e perfil de crédito, sendo uma parte importante para alcançá-los. Ele mencionou que a empresa está no caminho certo para atingir a meta de CAD 1 bilhão em três anos e que a equipe está trabalhando para concretizar várias transações.

Michael Markidis considera essa informação muito valiosa. Ele sugere que os 400 milhões de CAD que seriam divulgados podem não ser confirmados imediatamente, pois alguns deles podem ser liberados até 2025, levando em conta a possibilidade de conclusão da transação.

Adam Paul afirmou que não estão muito preocupados com a situação atual. Eles estão focados em não realizar vendas desesperadas e em manter uma abordagem de longo prazo. Mesmo que os fechamentos sejam adiados até janeiro ou fevereiro, não se aborrecerão com isso, pois estão gerindo o negócio visando progressos significativos no futuro.

Mike Markidis: Sim, é apenas mais uma questão de perspectiva de modelagem de tempo. Agradeço por isso. E, arriscando-me em concordar, tenho outra pergunta para os próximos trimestres, onde não a fiz anteriormente. Nos últimos três anos, sempre entendi que os US $1 bilhão não incluíam as receitas de vendas de condomínios, já que você tem dois projetos de condomínios previstos para 2026. Essa é a situação, ou os US $1 bilhão incluem as receitas dos condomínios?

Neil está correto, conforme mencionado no Dia dos Investidores, temos aproximadamente 1 bilhão de dólares em ativos imobiliários disponíveis. Em 2026, estimamos cerca de 100 milhões em receitas de vendas de condomínios, com um dos nossos três projetos ativos prestes a ser concluído.

Mike Markidis concordou e confirmou que a situação está resolvida. Agradeceu pela confirmação e expressou gratidão.

Neil Downey expressou sua gratidão a Michael de forma muito intensa.

Operador: Não há mais questões registradas no momento. Desejo passar a palavra agora para o Sr. Robins.

Está correto. Lamentavelmente, o Sr. Paul não está disponível, mas gostaria de expressar em nome do Sr. Robins, Neil e da equipe, nosso agradecimento a todos pelo interesse constante na First Capital. Estamos ansiosos para mantê-lo atualizado sobre nossos próximos projetos. Agradecemos sua atenção. Tenha uma ótima tarde.

Operador: Agradecemos a presença de todos na conferência, que acaba de ser encerrada. Por favor, desconectem suas linhas imediatamente. Agradecemos a colaboração de todos.

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